房地产企业现金流趋向恶化
69家房地产上市公司营业总收入同比增长38.8%，归属母公司的净利润同比增长39.5%，这一增速仍高于全部上市公司的平均值，但已低于板块自身在2007年报时的表现，也低于去年同期增速。增速的绝对值较高表明了一定的增长惯性，但相对值下降反映出增长的后劲不足。
由于房地产销售结算的特点，结算一般会滞后于销售收入的取得，因此中报的高利润很大程度上是由之前未结算的项目产生，而并未同步体现房价的下跌。由于上半年几大一线城市房价出现了不同程度的滞涨或下跌，以万科A（000002）、保利地产(600048,股吧)（600048）等为代表的上市项目销售均价开始下降，我们预计板块中报的高利润率将成为近几年的峰值。
从净资产收益率来看，板块整体已经从去年同期的6.6%下降至5.7%，今年全年达到去年14.8%的水平，可能性很小。
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此外，房地产板块的整体货币资金和预收账款增长速度明显慢于营业收入增长率，而存货增长率明显高于总资产增长率，显示上半年销售进度低于预期，存货增加，销售款增速下降。
板块上半年整体负债率为63.4%，虽然仍在正常水平，但高于去年年报1个百分点。
负债结构方面，短期借款比2007年报时增长24%，而长期借款增长28%，非流动负债占比从去年年报时的27.6%提高至29.4%，显示企业迫于多种压力延长负债周期。
行业不景气使房地产企业负债率存在继续上升的趋势，主要原因是销售放缓、股权融资难度加大、长期负债比例增加等。
板块整体现金及现金等价物余额仍有所增加，但主要来自筹资活动而非经营活动。未来企业销售回款可能进一步减缓，而银行对于开发商的贷款在银监会要求下可能进一步收紧，另外也难以期待企业大量进行股权融资，因此房地产板块现金流状况有进一步恶化的趋势，企业必须加速促销并控制新增开发投入。
板块营业收入以及净利润呈现出进一步集中的趋势，前五名几乎占据了板块的半壁江山，而前20名所占比重进一步明显提高。但以万科A、保利地产、金地集团(600383,股吧)（600383）为代表的行业龙头近来都出现不同程度的业绩下滑，显示市场调整的系统性风险难以回避。
我们认为，下半年板块业绩增速可能降低甚至下滑，降价促销和收缩开发可能成为未来至少半年内的主旋律，未来增长预期进一步降低。
可能的转机在于全国市场成交量受到刺激出现明显反弹，比如季节性因素、购房贷款政策放松等。同时需要关注在行业调整中全国龙头市场份额的提高，以及细分市场龙头强化特色孕育的长期机会。
(国海证券) 【作者：国海证券 来源：东方早报】 (责任编辑：罗捷司)
