房地产行业：八大城市成交量上升超预期(研报)
投资要点:
八大重点城市房地产本周成交情况
上海市场:成交环比上升30.38％;绝对供给小幅增加
北京市场:保障性住房入市,成交大幅上升79.44％
深圳市场:成交大幅上升101.93％,可售上升约4500套
南京市场:成交环比小幅下降1.52％
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武汉市场:价格激战,成交环比大幅飙升128.27％
杭州市场:成交环比上升58.85％
天津市场:成交环比上升33.57％
厦门市场:成交环比上升97.37％
本周行业动态
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沪保障性住房规划细则出台首对舒适度作规定
6 日,《关于加强本市保障性住房项目规划管理的若干意见》正式发布,上海市保障性住房项目的容积率、绿地率和建筑密度等事关老百姓居住舒适度的因素被首次提出。
根据市房地部门的规划,今年上海将新开工住房面积约2000 万平方米,其中新建、配建各类保障性住房400万平方米。明年,全市保障性住房建设将占到新开工住房面积的45%。今后5 年内,上海单新建经济适用房就要达到30 万套、约2000 万平方米。因此,保障性住房的建设将成为上海市未来住宅建设领域的一个重头戏。
《意见》还对保障性住房项目规划编制中,容积率、绿地率和建筑密度等事关老百姓居住环境的因素作出了严格的规定。在住宅容积率方面,中心城范围内的保障性住房项目,单个开发地块住宅净容积率（下同）原则上控制不超过3.0,有条件的地块可适当提高,但最高不得超过3.5;位于郊区外环线附近的新建保障性住房项目,原则上控制不超过2.5,有条件的地块可适当提高,但最高不得超过3.0。
天津调整购买普通住房契税标准首购小户型缴1%
日前,天津市普通住房价格标准及相关税收政策进行了调整。经市政府批准,市地税局、市财政局及市国土房管局共同制定了《关于调整本市普通住房价格标准相关税收政策的通知》。
契税新标准:个人购买普通住房缴1.5%,首次购买90 平方米以下普通住房缴1%。个人购买符合普通住房标准住房的,按照成交价格的1.5%征收契税。个人首次购买90 平方米(含90 平方米)以下普通住房的,暂按照成交价格的1%征收契税。个人购买非普通住房的,按成交价格的3%征收契税。对个人将购买不足5 年的普通住房对外销售的,由按销售收入全额征收营业税调整为按销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
二套房“不松绑”已成共识
11 月5 日,央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则,而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。一家中型银行个贷负责人说,他们在上报央行房贷细则时,将提及他们面临的困惑。
不过,各家商业银行的取向已越发明显。多家商业银行表示,对于第二套房,银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359 号文（央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）,即利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成,这表明第二套房贷政策松绑很可能宣告失败。
但多位业内人士、专家学者表示,当前房地产市场正处于调整格局中,矛盾的焦点不是二套房贷是否松动,而且如何合理引导预期,使得房价理性回归,在此基础上,房贷、税收等政策才能发挥更大作用。
外界一直难以理解的是,在银监会71 号文下发后,农行的房贷细则为何在第二天又重新公布在网站,而且内容完全一致。分析人士认为,从某种程度上理解,农行的房贷细则也未违背银监会的71 号文,并且在执行的过程中还需要进一步细化,所以即使“重现”也不能说明二套房政策有放松的可能性。
如果要上报央行,首先要说明如果我们对改善型住房进行利率和成数优惠,就可能会面临监管的风险。”某中型银行人士说。
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